本文摘要：（原标题：签定《房地产独家委托协议》有风险 居间服务性质要明白）近期，上海楼市很快转好，房屋价格也是节节上升。

（原标题：签定《房地产独家委托协议》有风险 居间服务性质要明白）近期，上海楼市很快转好，房屋价格也是节节上升。其中，个别房产中介通过与卖方签定独家委托居间协议的方式独占房源、哄抬房价的作法，引起了普遍的社会注目。签定《房地产独家委托协议》究竟有哪些潜在的法律风险？日前，上海杨浦法院法院了一起居间合约纠纷案件，房东与房产中介签定限时独家委托协议后，没能签定月买卖合同，中介以卖家相当严重违背誓约为由，拒绝双倍归还定金总计3000元。原本，为移位房子，王先生和万家房产签定了一份限时的《房地产独家委托出售居间协议》，想将杨浦区的一处住房，以不高于295万元的价格出售，委托期限从2015年5月17日止2015年8月17日。

万家房产作为独家代为方，向王先生缴纳了定金1500元。合约誓约：如果万家房产居间顺利，王先生归还1500元并缴纳佣金；如果并未居间顺利，王先生则需要归还定金1500元。

《居间协议》还尤其誓约，王先生不得拒绝接受相等或者低于委托价的出售契约，否则分担双倍归还1500元的责任。协议签定后，万家房产多次向王先生引荐客户前去看房，并在网站、橱窗上优先引荐这套房屋。但最后，王先生却不愿和万家房产引荐的客户签下。

万家房产诉至法院称之为其引荐的一位客户不愿以295万元出售此套房屋，但是王先生却拒签售房合约，中介多次拒绝其因应，王先生皆置之不理，其不道德早已相当严重违背誓约，应该按照协议誓约双倍归还定金。王先生坚称，中介显然讲解过几个人来看过房，看房后有下家对房屋失望，我们也就房屋总价达成协议共识。但是，下家房款缴纳周期过长，七月份我要探亲，显然没时间处置此事。因此，王先生主张自己并非蓄意拒绝接受交易，不愿分担违约责任。

考虑到万家房产获取过服务，王先生表示同意归还早已缴纳的定金1500元，并缴纳劳务费800元。经调查，《房地产独家委托出售居间协议》并没对房款缴纳方式、房屋交付给、房屋产权过户等交易条件展开誓约。

法院指出，《居间协议》没对都为房屋低于总价之外的其他交易条件展开誓约，回应卖方就房屋交易过户、房款缴纳方式等明确交易条件，拥有与出售人协商并强迫达成协议交易双方同意的权利。因此，王先生对房款缴纳方式驳回的不道德，并不归属于债权人。

鉴于王先生强迫归还1500元定金和缴纳800元劳务费，法院不予获准。法官提醒，在独家委托居间协议中，房产中介一般来说必须缴纳卖方一笔钱款作为定金，卖方则不得在独家委托期限内自行或委托其他中介出售房屋。

若委托期限内达成协议交易，卖方归还定金；若并未达成协议交易，卖方有权充公定金。为了尽量防止法律纠纷、贯彻确保自身利益，法官提醒房屋买卖不应留意以下几点：一是具体限时独家委托期限期满后的居间服务性质。在实践中，部分房产中介并未在独家委托期限内顺利卖出，届满后双方誓约由同一中介之后获取居间服务，但并未续约独家委托协议。

卖方在推迟后同时委托其他中介出售房屋，并达成协议了交易。双方就推迟后否仍是独家委托关系，卖方去留分担违约责任再次发生争议。法官建议，限时独家委托协议有效期期满，房产中介之后为卖方获取居间服务的，双方不应就先前委托性质和有效期限展开协商，并以书面形式不予誓约。

二是具体移位型交易中缴纳佣金的条件。上海近期的房产交易中，移位型的交易占到较为大。部分当事人将卖房和买房委托同一家中介公司负责管理，并就卖房一事誓约了独家委托。

实践中，当事人已签定购房合约，却仍未将自己名下房屋卖出的情况时有发生。当事人为此被迫退出定金，停止购房。此时，中介多主张买房交易早已达成协议，拒绝当事人缴纳佣金。

而当事人多回应中介之前曾口头允诺自己的房屋一定能如期成功售出，不但不表示同意缴纳佣金，还拒绝中介分担定金损失。双方就责任分担再次发生争议。针对此类情况，当事人要留意收集房产中介允诺如期出售房屋的涉及证据，并且具体可以拒付佣金的情形。

三是具体卖方出售房屋的明确交易条件。中介为了维护己方利益，多在居间协议中誓约若买方报价多达一定金额，卖方不得拒绝接受交易。但买卖双方在缴付方式、过户时间、户口迁离等方面并未达成协议完全一致，导致交易无法达成协议。

卖方与中介就卖方拒签房屋买卖合约否包含债权人再次发生争议。因此，卖方和房产中介应当对草拟的独家委托居间协议中否对房屋总价、房屋交易过户、房款缴纳方式、户口迁离等明确交易条件展开证实。

卖房者也须要理性看来楼市，对自己的房产展开合理估价，严肃读者协议条款，谨慎签定独家委托居间协议。

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